En Wallonie, de nombreux propriétaires se posent cette question cruciale : comment récupérer un bien immobilier mis en location lorsque la situation ne se déroule pas comme prévu ? Que ce soit pour vendre, occuper personnellement le logement ou faire face à un locataire défaillant, récupérer un bien loué obéit à des règles précises, strictement encadrées par le Code wallon du logement et le Code civil belge. Cette démarche peut sembler complexe, entre préavis, motifs légitimes, formalités légales et procédures d'expulsion.
1. Connaître le type de bail : un préalable indispensable
Avant d'envisager la récupération du bien, il est crucial d’identifier la nature du bail en cours. En Wallonie, les baux résidentiels sont généralement :
- Le bail de 9 ans (bail de droit commun)
- Le bail de courte durée (maximum 3 ans)
- Le bail à vie privée et professionnelle
- Le bail étudiant
- Le bail de colocation
Chaque type de bail a ses propres règles en matière de préavis, motifs de résiliation et procédures. Le présent article se concentre sur le bail de résidence principale, qui est le cas le plus courant.
2. Résilier un bail de manière anticipée : dans quels cas ?
a. Résiliation pour occupation personnelle
Le propriétaire peut récupérer son bien pour l’occuper lui-même ou y loger un proche, mais uniquement à certaines conditions :
- Motif : occupation personnelle (propriétaire, enfant, parent, ou allié jusqu’au 3e degré)
- Préavis à respecter : 6 mois minimum
- Moment dans le bail :
- À tout moment avec préavis de 6 mois pour un bail de 9 ans
- Uniquement à l’échéance pour un bail de courte durée
- Justificatif à fournir : l’occupation doit être effective dans l’année et durer au moins 2 ans
- En cas de non-respect de cette occupation, le propriétaire peut être condamné à verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer
b. Résiliation pour travaux importants
Le bail peut également être résilié si le propriétaire souhaite réaliser d’importants travaux de transformation :
- Conditions :
- Le coût doit représenter au moins deux ans de loyers
- Les travaux doivent rendre le logement inhabitable pendant leur durée
- Préavis : 6 mois minimum
- Moment : à tout moment dans un bail de 9 ans
- Preuve à fournir : devis, permis d’urbanisme, plan des travaux
c. Résiliation sans motif à certaines échéances
Pour un bail de 9 ans, le propriétaire peut également mettre fin au bail :
- À la fin de la 3e année ou de la 6e année
- Préavis de 6 mois
- Indemnité à verser au locataire :
- 9 mois de loyer si rupture après 3 ans
- 6 mois après 6 ans
3. Le cas des baux de courte durée
Un bail de moins de 3 ans est non résiliable unilatéralement, sauf si une clause expresse dans le contrat l’autorise. Sinon, il faut attendre l’échéance, en respectant un préavis de 3 mois minimum. Si le propriétaire ne notifie rien, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans.
4. Reprise du bien pour vente
La vente du bien loué n’est pas un motif suffisant pour mettre fin au bail.
Le bail est opposable à l’acheteur : il continue aux mêmes conditions, sauf si :
- Le bail n’a pas de date certaine (non enregistré)
- Le locataire accepte de quitter les lieux volontairement
- L’acheteur occupe personnellement le bien (dans ce cas, il peut résilier pour occupation avec un préavis de 6 mois)
5. Expulsion du locataire : la procédure judiciaire
Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, détériore le logement, ou viole gravement ses obligations, il est possible d’envisager une expulsion, mais uniquement via une décision judiciaire.
Étapes à suivre :
- Mise en demeure : lettre recommandée demandant régularisation
- Saisine du juge de paix : requête ou citation à comparaître
- Audience et jugement : le juge peut ordonner la résolution du bail et l’expulsion
- Délai de départ : fixé par le juge (généralement entre 1 à 3 mois)
- Recours à un huissier : si le locataire reste, l’huissier exécute l’expulsion avec la police
⚠️ L’expulsion sans décision judiciaire est strictement interdite en Belgique, sous peine de poursuites pénales.
6. Attention aux délais et aux formes
Tous les préavis doivent être :
- Écrits
- Envoyés par recommandé avec accusé de réception
- Signés personnellement par le bailleur ou son mandataire
Les délais commencent à courir le 1er jour du mois qui suit la réception du préavis.
7. Et si le locataire ne part pas ?
Même si le préavis est valide, il arrive qu’un locataire refuse de quitter les lieux.
Dans ce cas, il faut demander une expulsion judiciaire. Le juge peut ordonner des délais supplémentaires pour le locataire si sa situation le justifie (maladie, enfants, etc.).
Un huissier sera chargé de l’exécution forcée, en collaboration avec la police si nécessaire.
Récupérer un bien loué en Wallonie est une démarche délicate qui doit être menée avec rigueur juridique et respect des droits du locataire. La loi encadre strictement les cas de résiliation anticipée et impose des délais, des motifs et des procédures précises. Il est impératif d’éviter toute forme d’expulsion sauvage ou de pression illégale, sous peine de sanctions. Avant toute initiative, le propriétaire a tout intérêt à se faire accompagner par un professionnel : notaire, avocat spécialisé, ou agent immobilier compétent, pour éviter les erreurs de procédure et assurer une gestion saine du patrimoine. En tant que propriétaire en Wallonie, votre meilleure protection reste l’information, l’anticipation, et la légalité. Car un bien loué n’est jamais totalement libre d’usage — mais bien encadré pour protéger toutes les parties.
Comment récupérer un bien loué (résiliation, expulsion, etc.) ?