En Belgique, la location d’un bien immobilier à usage de résidence principale est encadrée par des règles strictes visant à protéger à la fois le locataire et le bailleur. L’un des aspects les plus fondamentaux de cette réglementation concerne la durée minimale du bail. Faut-il signer un contrat de 9 ans ? Est-il possible d’établir un bail plus court ? Et que se passe-t-il en cas de résiliation anticipée ?
Cadre général de la location de résidence principale en Belgique
Qu’est-ce qu’un bail de résidence principale ?
Un bail de résidence principale est un contrat de location par lequel une personne (le locataire) loue un bien immobilier pour en faire son domicile principal, c’est-à-dire l’endroit où elle est inscrite à la commune. Ce type de bail est soumis à des règles particulières prévues par les régions depuis la réforme de la 6e réforme de l’État.
Une compétence régionalisée depuis 2014
Depuis 2014, les Régions wallonne, flamande et bruxelloise sont compétentes pour légiférer sur les baux d’habitation. Cela signifie que la législation peut varier légèrement selon l’endroit où se situe le bien loué. Toutefois, dans les grandes lignes, la durée minimale d’un bail suit une structure assez similaire dans les trois régions, avec quelques variantes pratiques.
Quelle est la durée minimale légale d’un bail de résidence principale ?
Le bail de 9 ans : la règle générale
Dans les trois régions, le bail standard pour une résidence principale est de 9 ans. Il s’agit de la durée par défaut, sauf si une autre durée a été explicitement convenue dans le contrat.
- Si aucune durée n’est mentionnée dans le contrat : le bail est automatiquement considéré comme un bail de 9 ans.
- Le bail de 9 ans est renouvelable tacitement à l’issue de la période si aucune des parties n’y met fin.
Ce bail offre une stabilité à long terme pour les deux parties, et des règles précises encadrent sa résiliation anticipée.
Le bail de courte durée : 3 ans maximum
Il est également possible de conclure un bail de courte durée, c’est-à-dire d’une durée de 3 ans ou moins. Attention, ce bail obéit à des conditions particulières :
- Il doit être explicitement rédigé comme un bail de courte durée.
- Il ne peut être renouvelé qu’une seule fois, et la durée totale ne peut jamais excéder trois ans.
- En cas de reconduction ou de dépassement de cette durée, le bail est automatiquement converti en bail de 9 ans.
Le bail de courte durée est souvent utilisé pour des locations temporaires, par exemple en cas de mission professionnelle ou de travaux dans un autre logement.
Le bail de longue durée (plus de 9 ans)
Il est également permis de conclure un bail de plus de 9 ans. C’est rare mais autorisé, généralement pour des baux de 15 ou 20 ans. Ce type de bail offre une grande stabilité mais doit être précisé clairement dans le contrat.
Spécificités régionales et obligations contractuelles
En Wallonie
En Région wallonne, le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation précise les durées possibles et les conditions de reconduction ou de résiliation. Notamment :
- La résiliation anticipée par le locataire est permise à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité (3 mois de loyer la première année, 2 mois la deuxième, 1 mois la troisième) ;
- Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier que dans des cas strictement encadrés (occupation personnelle, travaux, manquements graves…) ;
À Bruxelles
À Bruxelles, l’ordonnance du 27 juillet 2017 encadre les mêmes types de baux. Une particularité notable : le bail peut être résilié pour occupation personnelle, mais le bailleur doit respecter des délais stricts et prouver la réalité de l’occupation future.
En Flandre
Le Woninghuurdecreet (décret flamand sur le bail d’habitation) du 9 novembre 2018 suit la même logique générale : bail de 9 ans par défaut, possibilité de bail court ou long. La Flandre impose cependant des formalités différentes, notamment en ce qui concerne l'enregistrement du bail.
Résiliation d’un bail : ce que vous devez savoir
Résiliation d’un bail de 9 ans
Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis de trois mois. S’il quitte le logement durant les trois premières années, il devra payer une indemnité dégressive :
- 3 mois de loyer s’il part durant la première année ;
- 2 mois la deuxième année ;
- 1 mois la troisième année ;
- Aucune indemnité à partir de la quatrième année ;
Le bailleur, lui, peut uniquement résilier dans certains cas précis et toujours avec préavis de six mois minimum.
Résiliation d’un bail de courte durée
Le locataire ou le bailleur ne peuvent pas résilier unilatéralement un bail de courte durée sauf clause contraire dans le contrat. Depuis 2018 en Wallonie, le locataire peut toutefois résilier après six mois d’occupation, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois.
Baux non écrits ou tacites : quelle durée s’applique ?
En l’absence de contrat écrit ou si la durée n’est pas précisée, la loi considère automatiquement qu’un bail de 9 ans est en vigueur. C’est une règle protectrice destinée à éviter les abus et à garantir une stabilité juridique.
Enregistrement du bail : une obligation liée à la durée
Quelle que soit sa durée, un bail de résidence principale doit être enregistré :
- Par le bailleur, dans un délai de 2 mois après signature ;
- L’enregistrement est gratuit si le bien est loué comme résidence principale ;
- Il permet de protéger le locataire, notamment en cas de vente du bien loué ;
La durée minimale d’un bail de résidence principale en Belgique est, sauf exception, de 9 ans. Il est toutefois possible d’établir un bail de courte durée (maximum 3 ans) ou un bail de longue durée (plus de 9 ans) selon les besoins du bailleur et du locataire, à condition de le stipuler clairement dans le contrat. Les règles de résiliation, les modalités de reconduction, et les obligations d’enregistrement varient légèrement selon les régions, mais toutes visent à garantir un équilibre entre stabilité locative et liberté contractuelle. Avant de signer un bail ou de le résilier, il est vivement conseillé de se référer aux textes légaux régionaux ou de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour éviter tout litige.
Durée minimale d’un bail de résidence principale : que dit la loi ?