Peut-on indexer un loyer en Wallonie en 2025 ?

L'indexation des loyers en Wallonie a connu des ajustements significatifs ces dernières années, notamment en lien avec la performance énergétique des logements. En 2025, il est essentiel de comprendre les règles en vigueur pour déterminer si un loyer peut être indexé.

L'indexation des loyers permet aux propriétaires d'ajuster le montant du loyer en fonction de l'évolution du coût de la vie, mesuré par l'indice santé. Cependant, des mesures temporaires ont été mises en place pour limiter cette indexation, notamment en fonction du certificat de performance énergétique (PEB) des logements. En 2025, ces mesures ont évolué, et il est crucial de connaître les conditions actuelles pour savoir si un loyer peut être indexé en Wallonie.

1. Conditions générales d'indexation

En Wallonie, l'indexation du loyer est possible chaque année, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cependant, certaines conditions doivent être remplies :

• Enregistrement du bail : Depuis le 1er septembre 2018, le bail de résidence principale doit être enregistré pour permettre l'indexation.
• Clause d'indexation : Le contrat de bail ne doit pas contenir de clause excluant l'indexation.
• Notification écrite : L'indexation n'est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande par écrit (courrier, e-mail ou SMS), en conservant une preuve de cette communication.
• Limitation des arriérés : Si le propriétaire oublie d'indexer le loyer à la date anniversaire, il peut le faire ultérieurement, mais ne peut réclamer que les arriérés des trois derniers mois précédant la demande.

2. Impact du certificat PEB sur l'indexation

Entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, une mesure temporaire a limité l'indexation des loyers en fonction du certificat PEB :

• PEB A, B ou C : Indexation complète autorisée.
• PEB D : Indexation limitée à 75% de l'indice santé.
• PEB E : Indexation limitée à 50% de l'indice santé.
• PEB F ou G, ou absence de certificat : Indexation interdite.

Depuis le 1er novembre 2023, ces restrictions ont été levées. Toutefois, pour les logements concernés par ces limitations, la base de calcul de l'indexation reste celle établie durant la période de restriction, sauf si un nouveau certificat PEB avec un meilleur label est fourni. Dans ce cas, l'indexation peut être ajustée, mais uniquement pour les trois mois précédant la présentation du nouveau certificat.

3. Calcul de l'indexation

La formule standard pour calculer l'indexation est la suivante :

Nouveau loyer = loyer de base × nouvel indice santé / indice de départ

• Loyer de base : Loyer initial convenu, hors charges.
• Nouvel indice santé : Indice santé du mois précédant la date anniversaire du bail.
• Indice de départ : Indice santé du mois précédant la signature du bail.

Pour les baux concernés par les restrictions entre 2022 et 2023, le loyer de base est celui ajusté selon les limitations en vigueur à cette période.

4. Cas des baux sans certificat PEB

La Cour constitutionnelle a statué en juin 2024 que, pour les baux conclus avant le 1er novembre 2022 sans certificat PEB, l'indexation est possible en appliquant les règles des logements classés F ou G. Ainsi, l'indexation est interdite pour la période s’étalant du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, mais peut reprendre selon les modalités standard après le 1er novembre 2023.

En 2025, l'indexation des loyers en Wallonie est de nouveau autorisée pour tous les logements, indépendamment de leur certificat PEB. Cependant, les modalités de calcul peuvent varier en fonction des restrictions passées et de la performance énergétique du logement. Il est donc essentiel pour les propriétaires et les locataires de bien comprendre ces règles pour assurer une indexation conforme à la législation en vigueur.

Pour faciliter le calcul de l'indexation, le SPF Économie met à disposition un outil en ligne : https://loyerswallonie.be/RP/