Depuis le 1er janvier 2024, la Wallonie a instauré une réforme majeure en matière de fiscalité immobilière : la réduction du taux des droits d’enregistrement de 6 % à 3 % pour l’achat d’une première habitation. Cette mesure, largement relayée par les médias et détaillée sur le portail du SPW Finances, vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
Mais ce taux préférentiel n’est pas automatique. Il est soumis à plusieurs conditions strictes. De nombreuses personnes s’interrogent : Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les démarches ? Et surtout, quelles sont les erreurs à éviter pour ne pas perdre ce précieux avantage fiscal ?
1. Le principe du taux réduit à 3 %
Les droits d’enregistrement sont des taxes payées au moment de l’achat d’un bien immobilier. En Wallonie, le taux standard est de 12,5 %. Toutefois, certains acquéreurs peuvent bénéficier d’un taux réduit à 3 %, soit une économie considérable sur le coût total d’achat.
➡️ Exemple : sur un bien à 200.000 €, vous économisez 19.000 € de droits d’enregistrement avec le taux réduit (soit 6.000 € au lieu de 25.000 €).
Cette mesure s’applique uniquement aux acquisitions d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’acheteur.
2. Les conditions à remplir pour bénéficier du taux de 3 %
Pour pouvoir profiter du taux de 3 %, toutes les conditions suivantes doivent être remplies simultanément au moment de l’achat :
a. Acheter en personne physique
Le taux réduit est réservé uniquement aux personnes physiques. Les sociétés (même familiales) ou associations ne peuvent en bénéficier.
b. Ne pas posséder d’autre bien immobilier (en pleine propriété ou en usufruit)
L’acheteur (ou les acheteurs s’il y en a plusieurs) ne doit pas être propriétaire d’un autre bien immobilier affecté au logement, que ce soit en Belgique ou à l’étranger, au moment de l’achat.
🟢 Sont pris en compte : les biens acquis en pleine propriété, en indivision, ou dont vous êtes usufruitier.
🔴 Ne sont pas pris en compte : les terrains à bâtir, les garages isolés, ou les droits de nue-propriété sans usufruit.
Il est toutefois possible de vendre son bien actuel avant l’acte d’achat pour se mettre en conformité.
c. S’engager à établir sa résidence principale dans le bien acquis
Vous devez vous domicilier dans le bien acquis dans les trois ans suivant la date de l’acte authentique d’achat. Cette condition est impérative.
d. Y établir votre résidence principale pendant au moins 3 ans
Une fois domicilié dans le bien, vous devez y maintenir votre résidence principale pendant au moins trois ans de manière ininterrompue. En cas de non-respect (vente anticipée, déménagement…), le taux normal de 12,5 % pourra être réclamé a posteriori, sauf exceptions motivées (divorce, décès, force majeure…).
e. Le bien doit être affecté au logement
Le taux réduit s’applique uniquement si le bien est affecté au logement, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un bien résidentiel(maison, appartement…). Les biens à usage mixte sont admis si la partie professionnelle n’excède pas 50 % de la superficie totale.
3. Le plafond de prix pour bénéficier du taux réduit
En 2025, pour bénéficier du taux de 3 %, le prix d’achat (droits inclus) ne peut excéder 450.000 €. Ce plafond est majoré à 500.000 € dans certaines communes désignées comme zones à pression immobilière, comme par exemple certaines communes du Brabant wallon ou autour de Namur. En cas de dépassement du plafond, le taux standard de 12,5 % s’applique sur l’ensemble du montant, et non pas seulement sur la partie dépassant le seuil.
4. La démarche pour obtenir le taux réduit
L’octroi du taux réduit n’est pas automatique. Il faut en faire la demande explicite dans l’acte notarié. C’est généralement le notaire qui introduit cette demande, sous votre responsabilité. Il est donc essentiel de :
- Mentionner toutes les informations exactes et complètes (biens détenus, adresse, statut civil, etc.)
- Signer les déclarations sur l’honneur nécessaires
Tout manquement peut entraîner une remise en cause du taux réduit et un redressement fiscal.
5. Et si je suis en couple ?
Si vous achetez en couple (mariés, cohabitants légaux ou de fait), chacun des deux acheteurs doit remplir les conditions. Il suffit qu’un seul des deux soit propriétaire d’un bien immobilier pour que le taux réduit ne puisse pas être appliqué, sauf si ce bien est vendu préalablement. Dans certains cas, il peut être judicieux de faire l’achat au nom d’un seul conjoint (sous avis notarial) pour profiter du taux de 3 %.
6. Cumul avec l’abattement fiscal
Auparavant, il existait un abattement de 40.000 € pour les habitations de moins de 350.000 €. Autrement dit, vous ne deviez pas payer de droits d’enregistrement sur une tranche de 40.000 € de l’achat de votre bien si celui-ci coûtait moins de 350.000 €.
Depuis le 01/01/2025, il n'existe plus d'abattement en Région wallonne !
7. Cas particuliers et exceptions
Il existe des exceptions ou dérogations pour certaines situations :
- Achat en indivision avec des personnes ne remplissant pas toutes les conditions
- Acquisition d’un logement social ou via certaines coopératives agréées
- Héritages ou donations suivies d’un rachat
Dans tous ces cas, un avis fiscal ou notarial est vivement conseillé.
Le taux réduit de 3 % constitue une opportunité majeure pour les candidats acquéreurs en Wallonie en 2025. Mais cette faveur fiscale est conditionnée par un ensemble de critères stricts, qui exigent anticipation, rigueur et transparence. Avant de signer un compromis de vente, il est fortement recommandé de faire le point avec un notaire ou un conseiller immobilier expérimenté afin de vérifier votre éligibilité et sécuriser votre achat. Une mauvaise déclaration ou une omission peut vous coûter cher.
En résumé :
✅ Achetez votre premier logement
✅ Domiciliez-vous dans les 3 ans
✅ Y habitez au moins 3 ans
✅ Ne possédez pas d’autre bien immobilier
✅ Faites la demande dans l’acte
L’achat d’un bien est un acte important. Bien accompagné et bien informé, vous pouvez économiser des milliers d’euros tout en posant les fondations de votre avenir immobilier.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux réduit de 3 % ?